<![CDATA[郭懷宏律師 516-305-3717 - 買家]]>Mon, 21 Sep 2020 19:55:22 -0400Weebly<![CDATA[買合作公寓(Co-op),還是共有公寓(Condo)]]>Thu, 16 Jan 2020 22:57:52 GMThttp://kaolawus.com/realestate/co-opcondo合作公寓(Co-op)是股權式公寓,屋主以股權的形式共同擁有這大樓。
 
雖然合作公寓(Co-op)的房價相較獨立房(House)與共有公寓(Condo)低,但手續複雜、門檻相當高,單單要通過大樓管委會的批准,就要花3至6個月的時間。大樓管委會不僅僅要求買傢俱有良好的財力證明,尤其是看重 “收入證明” 勝於 “銀行存款”,而且為了買家能有優質的整體形象,甚至會要求面試。一般擁有綠卡的永久居民和美國公民獲批的機會比較大。比較不適合國際買家。大樓管委會有權利拒絕買家的申請,讓買家投入的精力與時間付諸東流。合作公寓(Co-op)如想出租,必須向大樓管委會報備和提出申請,租客情況也須經過大樓管委會的審批。
 
如果希望海外置產或投資房地產,郭律師建議購買有專業的物業管理公司管理的共有公寓(Condo)。
 
共有公寓(Condo)是產權式公寓,屋主擁有單位戶的獨立產權,包括公共區域的部分所有權,也擁有相對自由的出租權,其房產保值與升值的空間也比合作公寓(Co-op)好太多。業主每年需要支付兩筆主要費用:1. 市政府的房地產稅,2. 物業管理公司的物業管理費。因為有專業的物業管理公司統一管理,所以輕輕鬆鬆做業主,無須為收租、水電、煤氣、漏水傷腦筋,簡單維修大廈管理員都可搞定!

一般而言,買家的費用明細:
  1. 產權調查與保險費用 0.4%
  2. 超過100萬美金的豪宅稅1%
  3. 貸款稅 1.9%
  4. 律師費 $1500-5000 (依地區和房屋種類而異)
  5. 物業管理公司申請費 $500 – $2000
  6. 貸款申請費 $1000

郭律師親力親為,買家律師費憑優惠卷只收 $800。歡迎諮詢與介紹。

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<![CDATA[買家的購房程序]]>Wed, 09 Sep 2015 04:00:00 GMThttp://kaolawus.com/realestate/63555891、向銀行或貸款公司取得 '貸款資格預批' (Pre-approval),為自己的買房能力做最初步的評估。如果是現金買房,建議買家提早將資金滙到美國當地銀行,並至少有60天的流水賬。

2、看房選房:依據自己的財力和環境需求,看房選房。

3、出價議價:在選定房屋後,由地產經紀幫助做全面的評估和進行出價議價,直到雙方
達成共識

4、檢驗房屋:紐約州買家要先行
聘請專業有執照的驗屋師驗屋,驗屋費大約$300$500。依據驗屋結果,買家可以取消出價或要求賣家修理或者重新協商買價。買家預付的驗屋費,通常在產權交割 (Closing) 時扣除。

5、簽訂合同:買
通常要繳付10%的定金,存入賣方律師的托管賬戶(Escrow Account),等到房屋成交時,一併算入成交價。紐約州的房屋交易,買賣雙方都需聘請專業律師,由賣方律師擬定買賣合同。買家如果違約,這10%的定金有被沒收的危險。
PS.
保障買家定金,避免糾紛:如果産權有問題或貸款拒批,買家必須在到期前至少45天通知賣方。如果遲遲未收到貸款審批信,買家應當到期前至少45天要求賣方延期;若賣方不給延,買家必須在到期後五日內通知賣方貸款未下來。如果買家因為失業、公司倒閉、重大財務變動造成貸款下不來,買家要提供有效的證據以取消合同,拿回定金。

6、申請貸款:貸款獲批下來一般需要60-90天。於此同時,買家律師將聘請產權公司做產權、債權、違章調查。買家最好購買產權保險,並訂購房產地塊的平面圖 (Survey),厘定與鄰居的邊界

7、最後看房 (Final Walk-through) :成交前一日,由地產經紀陪同進行最後對比檢查,確定設備運作正常(水電、瓦斯、空調、供暖、門鈴、對講機、警報系統、遙控、爐子、烤箱、洗碗機、洗衣機、烘乾機等),以及屋況一致,未有損毀。未有垃圾堆積。如果發現任何損毀,應在第一時間通知律師,好協商補償事宜。

8、產權交割 (Closing) :買家律師代理審閱與解釋相關文件,指導買家簽署文件。

9、過完戶後,由地產經紀協助買家登記水電瓦斯網路服務

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