2025-02-07

Buy 買房

紐約買房流程如下:

Step 1 | 貸款預批(1-3天)

貸款的買家,購房前需要先取得銀行或貸款公司出具的申請貸款預批信(pre-approval) ,此稱 “貸款預批”,除了可以更好的評估自我財力,決定自己看房選房的價位空間外;同時,也能讓您在出價時更有說服力。準備購房的款項,要提前兩個月存進銀行。一般查收入,須預備約20%首付 (低於20%會需要買保險) 。不查收入,大約40%首付。如果不需要貸款,全現金買房,買家應提前將資金滙到美國的當地銀行,並至少有60天的流水賬。

Step 2 | 看房選房

根據需要和財務能力,可以請專業地產經紀人協助選定合適的地點、價位、房型,瀏覽篩選。然後實地勘察房子,瞭解房子本身的情況和特點,並綜合的評估周邊的學區優劣、交通、公園,購物,及公共設施等情況。

Step 3 | 出價議價 Making an Offer

選定滿意的房子後,地產經紀會爲你進行全面的市場分析,包括綜合上市歷史、周邊交易和政府估價等多方面因素,並與賣方的反覆溝通,幫助買家確定合理的報價,最後達成雙方都能接受的價格和條款。

Step 4 | 驗屋報告 Inspection (1-3天)

價格與條款接受以後,請地產經紀建議持有專業執照、經驗豐富、口碑好的驗屋師來檢驗房子。驗屋費由買家先支付。驗屋師對買家負責。驗房結果如果發現存在較大的安全結構問題,買家可以取消出價;如果問題不大,買家可以要求賣家修理或者重新協商買價。

Step 5 | 簽訂合同 Sign Contract

簽訂買賣合同,約束買賣雙方。賣方在合同有效期內,不能把房子再賣給協力廠商;買方要在合同中規定的時間內,備好款項, 完成各項指定的相關工作,履行房子的交易。紐約州的房屋交易,買賣雙方都需要聘用專業律師代理自己。賣方律師擬定合同。合同簽署時,買方通常至少需要繳付房價的10% 的定金;此定金存入賣方律師的託管賬戶(Escrow Account),等到房子成交時,一併算進成交房價。簽約後,賣方不得將房屋賣給別人;而買家如果違約,需要甘冒這10% 定金被沒收的危險。如果産權有問題,買家通常可以拿回定金。如果貸款沒有批准,買家須提出銀行證明以拿回定金。

Step 6 | 申請貸款

合同簽訂後,如果需要貸款,買家一般有60-90天時間向銀行申請。如果是全現金買房,可以省略此步驟。於此同時,買家律師將聘請産權調查公司,對房子產權鏈進行歷史追溯調查。

Step 7 | 產權調查

除此之外,相關的債務,違章,等方面也在其調查範圍內。在調查得出結果後,產權公司會向買家建議購買產權保險。購買產權保險的意義為,日後發現任何購買保險的當時以及之前的產權問題,產權保險負責賠償所有的可能性損失。另外買家需要請有關公司繪側制定房產土地平面圖(Survey),用以精準確定房屋位置與大小,並厘定與鄰居的分界。

Step 8 | Condo/Coop 管理會申請 (1-6週)

在購買Condo或Co-op時,需向管理會提交購買申請並準備 Board Package。通常,買家需提供詳細的財務、信用及職業相關文件,包括資金與財產證明(Financial Statement)、報稅記錄、工作證明和推薦信等。

Condo(公寓) 的審批流程相對簡單,大多僅需提交文件,通常不要求面試。

Co-op(合作公寓) 的審批則嚴格得多,無論是文件要求,還是收入、流程規範都有更高標準。管理會對買家的申請擁有無條件拒絕的權利。此外,Co-op買家通常需要參加管理會安排的面試,面試時間約為30分鐘至1小時,買家應高度重視並做好充分準備。

Step 9 | 最後房檢&過戶交房

貸款申請獲批和產權調查完成後,經過各方面協調,確定成交時間。成交前24到48小時內,由經紀人安排和帶領買家,進行最後房屋檢查(Final Walk-through),以確定水電冷暖工作正常,以及房屋其它狀況跟當初看房時一致。成交時,買家由自己律師代理審閱與解釋相關文件與契約,核算各項資料,指導買家簽署各種文件。過戶後,經紀人協助買家銜接相關的水電煤冷暖服務,轉入新屋主的名下。

紐約買房的主要費用清單

購買房屋時,需考慮一系列費用,包括購房相關費用和貸款費用。以下為詳細項目與費用說明:


購房費用

  1. 律師費(Attorney Fee)
    • 範圍:$1000–$2000以上,具體依律師收費標準而定。
    • 用途:處理購房合同、文件審核及交易過戶等。
  2. 豪宅稅(Mansion Tax)
    • 適用條件:房價超過$100萬的房屋。
    • 稅率:1% 的房價。
  3. 紐約州交易稅(NYS Transfer Tax)(購買新建房屋時)
    • 稅率:房價的0.4%。
  4. 紐約市交易稅(NYC Transfer Tax)(購買新建房屋時)
    • 稅率
      • 房價$50萬以下:1%。
      • 房價$50萬以上:1.425%。
  5. 產權相關費用
    • 項目:產權調查、產權保險和產權登記費。
    • 費用:約房價的0.5%。
  6. 其他雜費
    • 項目:房屋保險、驗屋費用等,視房屋情況而定。

貸款費用

  1. 銀行點數(Points)
    • 費用:0%–3%的貸款金額(具體依銀行而定)。
    • 用途:部分銀行可能收取此費用,用以降低貸款利率。
  2. 申請費
    • 項目:包括信用調查費等。
  3. 銀行律師費
    • 用途:銀行律師處理貸款文件及過戶手續。
  4. 房屋估價費
    • 用途:銀行要求的房屋價值評估費。
  5. 貸款審批費
    • 用途:銀行處理貸款審批的費用。
  6. 貸款保險
    • 用途:適用於部分貸款類型,用於保護貸款人利益。
  7. 貸款稅
    • 稅率
      • 貸款金額$50萬以下:1.8%。
      • 貸款金額$50萬以上:1.925%。

特別提醒

  • 新房購買者注意:購買新建房屋時,紐約市和紐約州的交易稅由買方支付。
  • 做好財務規劃:買房涉及多項額外支出,建議與律師、經紀人和貸款專家詳細討論,提前預算避免超支。

這份費用清單幫助您在紐約購房時了解所有必要支出,確保交易順利完成!