2024-07-21

Buy 買房

一般程序如下:

1. 財務準備

貸款的買家,購房前需要先取得銀行或貸款公司出具的申請貸款資格證明 (pre-approval) ,此稱 “貸款預批”,除了可以更好的評估自我財力,決定自己看房選房的價位空間外;同時,也能讓您在出價時更有說服力。準備購房的款項,要提前兩個月存進銀行。如果不需要貸款,全現金買房,買家應提前將資金滙到美國的當地銀行,並至少有60天的流水賬。

2. 看房選房

根據需要和財務能力,可以請專業地產經紀人協助選定合適的地點、價位、房型,瀏覽篩選。然後實地勘察房子,瞭解房子本身的情況和特點,並綜合的評估周邊的學區優劣、交通、公園,購物,及公共設施等情況。

3. 出價議價

選定滿意的房子後,地產經紀會爲你進行全面的市場分析,包括綜合上市歷史、周邊交易和政府估價等多方面因素,並與賣方的反覆溝通,幫助買家確定合理的報價,最後達成雙方都能接受的價格和條款。

4. 驗屋報告

價格與條款接受以後,請地產經紀建議持有專業執照、經驗豐富、口碑好的驗屋師來檢驗房子。驗屋費由買家先支付。驗屋師對買家負責。驗房結果如果發現存在較大的安全結構問題,買家可以取消出價;如果問題不大,買家可以要求賣家修理或者重新協商買價。

5. 簽訂合同

簽訂買賣合同,約束買賣雙方。賣方在合同有效期內,不能把房子再賣給協力廠商;買方要在合同中規定的時間內,備好款項, 完成各項指定的相關工作,履行房子的交易。紐約州的房屋交易,買賣雙方都需要聘用專業律師代理自己。賣方律師擬定合同。合同簽署時,買方通常至少需要繳付房價的10% 的定金;此定金存入賣方律師的託管賬戶(Escrow Account),等到房子成交時,一併算進成交房價。簽約後,賣方不得將房屋賣給別人;而買家如果違約,需要甘冒這10% 定金被沒收的危險。如果産權有問題,買家通常可以拿回定金。如果貸款沒有批准,買家須提出銀行證明以拿回定金。

6. 申請貸款&產權調查

合同簽訂後,如果需要貸款,買家一般有60-90天時間向銀行申請。如果是全現金買房,可以省略此步驟。於此同時,買家律師將聘請産權調查公司,對房子產權鏈進行歷史追溯調查。除此之外,相關的債務,違章,等方面也在其調查範圍內。在調查得出結果後,產權公司會向買家建議購買產權保險。購買產權保險的意義為,日後發現任何購買保險的當時以及之前的產權問題,產權保險負責賠償所有的可能性損失。另外買家需要請有關公司繪側制定房產土地平面圖(Survey),用以精準確定房屋位置與大小,並厘定與鄰居的分界。

7. 最後房檢&過戶交房

貸款申請獲批和產權調查完成後,經過各方面協調,確定成交時間。成交前24到48小時內,由經紀人安排和帶領買家,進行最後房屋檢查(Final Walk-through),以確定水電冷暖工作正常,以及房屋其它狀況跟當初看房時一致。成交時,買家由自己律師代理審閱與解釋相關文件與契約,核算各項資料,指導買家簽署各種文件。過戶後,經紀人協助買家銜接相關的水電煤冷暖服務,轉入新屋主的名下。